Glossario Notarile
Spieghiamo in parole semplici i termini più usati nelle pratiche notarili
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A
Abitazione principale
L'immobile in cui il proprietario ha la residenza e dimora abituale. Acquistare la propria abitazione principale dà diritto a importanti agevolazioni fiscali (agevolazioni "Prima Casa").
Accettazione di eredità
L'atto formale con cui un erede decide di accettare l'eredità lasciata da una persona deceduta. Può essere espressa (con atto notarile) o tacita (quando l'erede si comporta come se fosse già proprietario dei beni). Con l'accettazione, l'erede diventa responsabile anche degli eventuali debiti del defunto.
Accollo
Contratto con cui una persona (l'acquirente di un immobile) si assume il debito di mutuo del venditore nei confronti della banca. Attenzione: senza una liberatoria esplicita della banca, il venditore rimane comunque responsabile in solido.
Acconto
Somma versata anticipatamente come parte del prezzo totale. A differenza della caparra, l'acconto deve essere restituito integralmente se l'affare non va a buon fine, senza penali aggiuntive.
Agevolazione Prima Casa
Insieme di benefici fiscali previsti dalla legge per chi acquista la propria abitazione principale. Permettono di pagare imposte ridotte rispetto all'acquisto di una seconda casa. Per usufruirne occorre rispettare determinati requisiti (residenza, mancanza di altre abitazioni nello stesso Comune, ecc.).
Atto notarile
Documento ufficiale redatto e autenticato da un notaio. Ha piena valenza legale e costituisce prova pubblica dei fatti e degli accordi in esso contenuti. Gli atti notarili più comuni sono: compravendita, mutuo, donazione, testamento, costituzione di società.
Atto notorio
Documento con cui una o più persone dichiarano davanti al notaio fatti di loro diretta conoscenza: ad esempio la morte di una persona, i gradi di parentela, lo stato civile. È spesso richiesto nelle pratiche successorie.
Atto pubblico
Documento redatto da un notaio (pubblico ufficiale) con le formalità previste dalla legge. Ha efficacia probatoria piena: ciò che il notaio attesta è considerato vero fino a prova contraria.
B
Beneficio di inventario
Modalità di accettazione dell'eredità che protegge l'erede dai debiti del defunto. Chi accetta con beneficio di inventario risponde dei debiti ereditari solo fino al valore dei beni ricevuti, senza rischiare il proprio patrimonio personale. Richiede la redazione di un inventario notarile entro i termini di legge.
Bene immobile
Bene che non può essere spostato fisicamente: terreni, fabbricati, appartamenti, capannoni, box, cantine. La compravendita di beni immobili richiede obbligatoriamente l'atto notarile e la trascrizione nei Registri Immobiliari.
Bene mobile
Bene che può essere fisicamente spostato: denaro, veicoli, mobili, gioielli, quote societarie, titoli finanziari. Il trasferimento di beni mobili non richiede sempre l'atto notarile, salvo eccezioni specifiche (es. cessione di quote S.r.l.).
Beni della comunione legale
Beni acquistati da uno o entrambi i coniugi durante il matrimonio in regime di comunione dei beni. Appartengono automaticamente per metà a ciascun coniuge, indipendentemente da chi li ha pagati.
Beni esclusi dalla comunione
Beni che, anche in regime di comunione legale, rimangono di proprietà esclusiva di un solo coniuge. Sono esclusi: i beni posseduti prima del matrimonio, quelli ricevuti in eredità o in donazione personale durante il matrimonio, i beni di uso strettamente personale e quelli utilizzati per l'esercizio della professione.
Beni personali
Beni che appartengono esclusivamente a un coniuge anche in regime di comunione legale. Rientrano in questa categoria i beni posseduti prima del matrimonio, quelli ricevuti in eredità o in donazione durante il matrimonio, i beni di uso strettamente personale (abiti, oggetti d'uso quotidiano) e quelli strumentali all'esercizio della propria professione.
Box / Posto auto
Pertinenza di un immobile abitativo. Se acquistato contestualmente alla prima casa e destinato a servizio di essa, beneficia delle stesse agevolazioni fiscali (imposta di registro al 2%).
C
Cancellazione dell'ipoteca
Operazione che elimina definitivamente un'ipoteca iscritta su un immobile, una volta estinto il mutuo. Viene effettuata su richiesta della banca tramite atto notarile presso i Registri Immobiliari. Dopo la cancellazione, l'immobile risulta libero da ogni vincolo ipotecario.
Caparra confirmatoria
Somma versata da chi vuole acquistare un immobile come impegno formale. Se l'acquirente rinuncia all'acquisto senza giusta causa, perde la caparra. Se è il venditore a tirarsi indietro, deve restituire il doppio della somma ricevuta.
Caparra penitenziale
Somma versata che rappresenta il corrispettivo del diritto di recedere dal contratto. Chi recede perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella ricevuta, senza altre penali.
Catasto
Registro pubblico che contiene i dati e le planimetrie di tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale. Serve principalmente a fini fiscali. Attenzione: il catasto non è un registro di proprietà: l'unico registro che certifica chi è proprietario di un immobile è la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Categoria catastale
Classificazione degli immobili in base alla loro destinazione d'uso. Le principali categorie sono: A (abitazioni), B (edifici collettivi), C (commerciali), D (industriali), E (speciali). Ogni categoria è ulteriormente divisa in sottoclassi (es. A2 = abitazione civile, A7 = villini, A10 = uffici).
Certificato catastale
Documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate – Catasto che riporta i dati identificativi di un immobile: foglio, particella, subalterno, categoria, classe, rendita catastale e intestatario.
Cessione di azienda
Contratto notarile con cui si trasferisce la proprietà di un'azienda (o di un ramo di essa) da un soggetto a un altro. Include tutti i beni materiali e immateriali che compongono l'attività.
Cessione di quote
Atto con cui uno o più soci di una società (tipicamente una S.r.l.) cedono la propria quota di partecipazione ad altri soci o a terzi. Richiede la forma dell'atto notarile o della scrittura autenticata.
Comunione dei beni
Regime patrimoniale predefinito dalla legge per le coppie sposate, in assenza di diversa scelta. Tutti i beni acquistati durante il matrimonio appartengono automaticamente a entrambi i coniugi in parti uguali.
Compromesso
Vedi "Contratto preliminare".
Concessione edilizia
Autorizzazione rilasciata dal Comune per la costruzione di un immobile. Deve essere conforme ai piani urbanistici. Qualsiasi difformità costituisce abuso edilizio.
Condono edilizio
Sanatoria che permette di regolarizzare lavori edilizi eseguiti senza permesso o in difformità dalle autorizzazioni. Un immobile con abusi non sanati non può essere venduto validamente.
Conservatoria dei Registri Immobiliari
Ufficio pubblico (oggi parte dell'Agenzia delle Entrate) dove vengono registrati tutti i passaggi di proprietà degli immobili, le ipoteche e i vincoli. È l'unico registro che certifica legalmente la proprietà di un bene immobile.
Contratto preliminare (Compromesso)
Contratto con cui venditore e acquirente si impegnano formalmente a concludere in futuro la compravendita definitiva (il rogito). Il compromesso è già vincolante: entrambe le parti non possono tirarsi indietro senza conseguenze. Si consiglia di trascriverlo presso i Registri Immobiliari per tutelarsi pienamente.
Costituzione di società
Atto notarile con cui viene formalmente creata una nuova società (S.r.l., S.p.A., S.a.s., ecc.). Il notaio redige l'atto costitutivo e lo statuto, e provvede alla registrazione presso la Camera di Commercio.
D
Data certa
Data di un documento la cui esistenza è provata in modo incontrovertibile verso i terzi. Si ottiene con la registrazione dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate o con la stipula davanti al notaio.
Dichiarazione di successione
Atto (non necessariamente notarile) con cui gli eredi comunicano all'Agenzia delle Entrate l'avvenuto decesso e l'ammontare dell'eredità. È obbligatoria entro 12 mesi dalla morte. Il notaio spesso assiste o redige direttamente questa dichiarazione.
Diritto di abitazione
Diritto di abitare una casa per se stessi e per la propria famiglia, senza poterla affittare o cedere. È un diritto personale e si estingue con la morte del titolare.
Diritto di uso
Simile all'usufrutto, ma più limitato: permette di utilizzare un bene e raccogliere i frutti solo nei limiti dei propri bisogni e di quelli della propria famiglia. Non può essere ceduto.
Diritto di usufrutto
Diritto di godere e usare un bene altrui come se fosse proprio, potendone raccogliere i frutti (es. affitti). Ha durata temporanea, di norma vita natural durante del titolare. L'usufruttuario può anche cedere il proprio diritto ad altri, ma esso si estingue comunque alla morte dell'usufruttuario originario.
Donazione
Atto notarile con cui una persona trasferisce gratuitamente un bene (immobile, denaro, diritti) a un'altra. Richiede obbligatoriamente la forma dell'atto pubblico notarile con la presenza di due testimoni. Può essere soggetta a imposta sulle donazioni.
Distretto notarile
Circoscrizione territoriale all'interno della quale un notaio è autorizzato a esercitare la propria attività. In Italia esistono 26 distretti notarili.
E
Eredi legittimi
Persone che per legge hanno diritto a ereditare in assenza di testamento: coniuge, figli, genitori e altri parenti in ordine di parentela stabilito dal Codice Civile.
Eredi testamentari
Persone designate dal testatore nel proprio testamento come beneficiarie dell'eredità.
Eredità
L'insieme dei beni, dei diritti e dei debiti lasciati da una persona al momento della morte, che passano agli eredi.
Evizione
Rischio che dopo l'acquisto di un immobile, un terzo rivendichi legittimamente la proprietà di quel bene. Il venditore è per legge obbligato a garantire l'acquirente da questo rischio.
F
Fideiussione
Garanzia personale con cui un soggetto terzo (il fideiussore) si impegna a rispondere del debito di un'altra persona nel caso in cui questa non paghi. Il fideiussore risponde con tutto il proprio patrimonio.
Fondo patrimoniale
Istituto giuridico con cui i coniugi destinano determinati beni (immobili, titoli, denaro) a soddisfare esclusivamente i bisogni della famiglia. I beni nel fondo non possono essere aggrediti dai creditori per debiti estranei alle necessità familiari.
G
Grado ipotecario
Ordine di priorità tra più ipoteche iscritte sullo stesso immobile. In caso di vendita forzata, chi ha l'ipoteca di primo grado viene soddisfatto per primo. Le banche di norma richiedono ipoteche di primo grado.
I
Imposta catastale
Imposta dovuta al momento di variazioni di titolarità di un immobile (compravendita, donazione, ecc.). Ammonta generalmente all'1% del valore catastale, con un minimo di €50 per la prima casa.
Imposta di registro
Imposta a carico dell'acquirente calcolata sul valore catastale dell'immobile. Per la prima casa è il 2%, per la seconda casa è il 9%. Si paga al momento della registrazione dell'atto.
Imposta ipotecaria
Imposta dovuta per le formalità da eseguire presso i Registri Immobiliari (trascrizioni, iscrizioni di ipoteca). Per la prima casa è €50 fissi, per la seconda casa è il 2% del valore.
Inventario
Atto notarile con cui vengono elencati e descritti i beni che compongono un'eredità. Serve a tutelarsi dai debiti del defunto: accettando l'eredità "con beneficio di inventario", l'erede risponde dei debiti solo fino al valore dei beni ereditati.
Ipoteca
Garanzia reale iscritta su un immobile a favore di un creditore (solitamente una banca). Se il debitore non paga, il creditore può far vendere l'immobile per recuperare il credito. L'ipoteca non impedisce al proprietario di abitare o vendere l'immobile, ma chi acquista subentra nel vincolo.
Iscrizione ipotecaria
L'atto formale con cui un'ipoteca viene registrata presso i Registri Immobiliari. Da quel momento l'ipoteca è efficace e opponibile a tutti.
L
Legatario
Persona che riceve un bene specifico (legato) dal testamento, senza diventare erede universale e senza rispondere dei debiti del defunto.
Legato
Disposizione testamentaria con cui si lascia a una persona determinata un bene specifico (es. "lascio la mia casa di montagna a mio nipote Mario").
M
Mutuo
Contratto di finanziamento a medio-lungo termine con cui una banca presta una somma di denaro a una persona, che si impegna a restituirla nel tempo tramite rate periodiche, comprensive di capitale e interessi. Il mutuo per l'acquisto di un immobile è quasi sempre garantito da un'ipoteca.
Mutuo fondiario
Tipo di mutuo a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado sull'immobile. Può finanziare fino all'80% del valore del bene.
Mutuo ipotecario
Mutuo garantito dall'iscrizione di un'ipoteca su un immobile. È il tipo di mutuo più comune per l'acquisto di case.
N
Notaio
Pubblico ufficiale nominato dallo Stato, libero professionista, che ha il compito di ricevere, autenticare e conservare gli atti giuridici. Il notaio garantisce la legalità degli atti, informa le parti dei loro diritti e obblighi, e provvede agli adempimenti fiscali e pubblicitari. È scelto e pagato dall'acquirente o dal richiedente.
Nuda proprietà
Diritto di proprietà su un bene su cui è stato costituito un usufrutto a favore di un altro soggetto. Il nudo proprietario non può abitare né utilizzare il bene fino alla scadenza dell'usufrutto, ma ne diventa pieno proprietario alla sua estinzione.
O
Onorario notarile
Compenso spettante al notaio per la propria attività professionale. Non è un importo fisso per legge: i notai hanno tariffe orientative ma possono applicare prezzi diversi. Si consiglia di richiedere preventivi a più notai.
P
Pertinenza
Bene accessorio destinato a servire o abbellire un bene principale (es. box o cantina di un appartamento). Le pertinenze seguono il regime fiscale del bene principale: se si acquista un box insieme a una prima casa, si paga l'aliquota agevolata.
Pignoramento
Procedura esecutiva con cui un creditore fa sequestrare e mettere all'asta i beni del debitore inadempiente per recuperare il proprio credito.
Planimetria catastale
Mappa grafica dell'immobile depositata al Catasto. Deve corrispondere allo stato reale dei luoghi al momento della compravendita. Eventuali difformità devono essere regolarizzate prima del rogito.
Preliminare
Vedi "Contratto preliminare".
Prima casa
Nel linguaggio comune, l'immobile in cui si ha la residenza. In senso fiscale e notarile, indica l'immobile acquistato con i requisiti per le agevolazioni fiscali previste dalla legge (imposta di registro al 2%, imposte catastale e ipotecaria fisse).
Procura
Atto con cui una persona (il rappresentato) conferisce a un'altra (il rappresentante) il potere di compiere atti giuridici in suo nome e per suo conto. — Procura generale: autorizza il rappresentante a compiere qualsiasi tipo di atto per conto del rappresentato. — Procura speciale: autorizza il rappresentante a compiere uno o più atti specifici (es. vendere un determinato immobile). — Procura institoria: utilizzata in ambito aziendale, autorizza un dipendente o collaboratore a compiere atti di gestione dell'impresa.
Pubblicazione del testamento
Atto notarile con cui il notaio dà ufficialmente atto dell'esistenza e del contenuto di un testamento olografo (scritto di pugno dal testatore) dopo la morte del testatore. È obbligatoria per rendere il testamento eseguibile.
R
Registri Immobiliari
Pubblici archivi (tenuti dall'Agenzia delle Entrate) dove vengono annotati tutti gli atti relativi agli immobili: compravendite, ipoteche, donazioni, successioni, ecc. La trascrizione nei registri rende gli atti opponibili ai terzi.
Rendita catastale
Valore figurativo attribuito a ogni immobile dal Catasto, utilizzato come base di calcolo per le imposte. Non corrisponde al valore di mercato dell'immobile.
Rinuncia all'eredità
Atto notarile con cui un chiamato all'eredità rinuncia formalmente a raccogliere l'eredità, evitando così di rispondere dei debiti del defunto. Deve essere fatto entro i termini previsti dalla legge.
Rogito
Termine comune per indicare l'atto notarile definitivo della compravendita. È il documento con cui si trasferisce ufficialmente la proprietà dell'immobile dall'acquirente al venditore. Il notaio provvede poi alla trascrizione nei Registri Immobiliari e alla voltura catastale.
S
Separazione dei beni
Regime patrimoniale alternativo alla comunione dei beni, che può essere scelto al momento del matrimonio o successivamente. Con la separazione dei beni, ciascun coniuge rimane proprietario esclusivo dei beni acquistati durante il matrimonio.
Scrittura privata autenticata
Documento firmato dai privati davanti al notaio, che ne autentica le firme. Ha forza probatoria inferiore all'atto pubblico, ma è comunque un documento legalmente valido.
Società a responsabilità limitata (S.r.l.)
Forma societaria in cui i soci rispondono dei debiti della società solo nei limiti del capitale conferito. La costituzione richiede obbligatoriamente l'atto notarile.
Società per azioni (S.p.A.)
Forma societaria più strutturata della S.r.l., adatta ad aziende di dimensioni maggiori. Il capitale è diviso in azioni. Richiede un capitale minimo più elevato e l'atto notarile per la costituzione.
Statuto societario
Documento allegato all'atto costitutivo di una società che ne disciplina l'organizzazione e il funzionamento: governance, poteri degli amministratori, regole per la cessione delle quote, ecc.
Successione
Il passaggio del patrimonio di una persona deceduta ai suoi eredi. Può avvenire per legge (successione legittima) o in base a un testamento (successione testamentaria).
T
Testamento
Atto con cui una persona dispone dei propri beni per dopo la propria morte. Può essere: — Olografo: scritto interamente a mano, datato e firmato dal testatore, senza intervento del notaio. — Pubblico: redatto dal notaio alla presenza di testimoni, su dictato del testatore. — Segreto: redatto dal testatore e consegnato chiuso al notaio.
Trascrizione
Registrazione di un atto (compravendita, donazione, ipoteca, ecc.) nei Registri Immobiliari. La trascrizione rende l'atto ufficialmente noto a tutti i terzi e tutela chi acquista da eventuali pretese successive.
U
Usufrutto
Diritto di godere e utilizzare un bene di proprietà altrui come se fosse proprio, potendone raccogliere anche i frutti (ad esempio, incassare i canoni di affitto). Ha durata limitata nel tempo — di norma fino alla morte del titolare — e non può essere trasmesso agli eredi. L'usufruttuario ha l'obbligo di conservare il bene e di restituirlo al nudo proprietario alla scadenza. È uno strumento molto usato nelle donazioni e nelle successioni per garantire a genitori o coniugi superstiti il diritto di abitare o gestire un immobile pur avendo già trasferito la proprietà ai figli.
V
Visura catastale
Documento che riporta i dati catastali di un immobile: identificativi (foglio, particella, subalterno), intestatario, categoria, classe e rendita catastale. Si richiede all'Agenzia delle Entrate – Catasto.
Visura ipotecaria
Documento che riporta le formalità iscritte o trascritte su un immobile presso i Registri Immobiliari: ipoteche attive, pignoramenti, atti di compravendita precedenti. È fondamentale richiederla prima di acquistare un immobile.
Voltura catastale
Operazione con cui viene aggiornata l'intestazione di un immobile al Catasto dopo un passaggio di proprietà. Viene eseguita automaticamente dal notaio dopo il rogito.
Z
Zona omogenea
Classificazione del territorio comunale in zone con caratteristiche urbanistiche omogenee (residenziale, commerciale, industriale, agricola, ecc.). Determina il tipo di costruzioni e usi ammessi in ciascuna area.
Nota importante: Questo glossario ha scopo puramente informativo. Per ogni dubbio relativo alla tua situazione specifica, ti consigliamo di consultare direttamente un notaio.